Przygotuj mieszkanie lub dom do sprzedaży. Sprawdź listę zadań do wykonania z harmonogramem

Główne założeniai horyzont czasowy działań do przygotowania przy przygotowaniu domu/mieszkania do sprzedaży lub najmu.

Strategia i badanie rynku (potrzebny czas –30 do 21 dni)

Cel i zakres: W tym etapie określasz pozycjonowanie oferty względem rynku i plan logistyczny całego procesu. Analizujesz lokalną podaż, popyt i widełki cenowe, zestawiając je z przewidywanym budżetem na przygotowanie. Dane rynkowe (np. kwartalne podsumowania Otodom/Polityka Insight) pomagają zrozumieć cykl koniunktury i tempo absorpcji – to wpływa na docelową cenę i intensywność kampanii. Przeglądasz oferty porównywalne (metraż, standard, piętro, balkon, odległość od transportu publicznego), identyfikujesz wyróżniki i bariery (np. układ przechodni, brak windy). Tworzysz harmonogram: porządki, drobne naprawy, malowanie, staging, fotografia, publikacja ogłoszenia, pierwsze prezentacje. Dla najmu doliczasz weryfikację instalacji i wyposażenia. Metryki sukcesu na tym etapie to: zdefiniowana cena ofertowa, budżet przygotowania i data gotowości do sesji zdjęciowej. Raporty kwartalne i roczne pomagają w ustaleniu realistycznych oczekiwań co do czasu ekspozycji oferty (śledź zmiany popytu według rynków lokalnych).

Zadania:

• Analiza porównawcza 10–15 ofert w twojej dzielnicy, zapis w arkuszu.
• Ustalenie budżetu (porządki/naprawy/malowanie/staging/fotografia).
• Opracowanie harmonogramu (kamienie milowe i rezerwowe sloty czasowe).
• Weryfikacja dokumentacji prawnej w tle (wypisy, opłaty, media – szczegóły w sekcji 5).

2) Porządki i naprawy (14  do 21 dni)

Cel i zakres: Neutralność, czystość i sprawność techniczna lokalu. Porządki obejmują usunięcie nadmiarowych rzeczy, dokładne mycie okien, ram, listew, opraw, fug, sprzętów AGD/RTV i armatury; neutralizację zapachów; pranie zasłon i tekstyliów. Naprawy – wymiana żarówek (barwa 3000–4000 K), dokręcanie klamek i zawiasów, usunięcie nieszczelności, silikonowanie, wymiana uszkodzonych gniazd i listew, punktowe uzupełnienia ubytków. Malowanie w kolorach off‑white/biel ciepła lub jasny szary przywraca spójność i powiększa optycznie przestrzeń. Dla najmu: przegląd bezpieczeństwa (zawory, wycieki, zabezpieczenia antyzalaniowe, sprawdzenie zadziałania RCD), szczególnie istotny w kuchni i łazience. Czyste, odświeżone wnętrze przekłada się na lepszy CTR ogłoszenia i wyższą skłonność do obejrzeń. Checklisty branżowe podkreślają wpływ porządku i prostych napraw na percepcję standardu.

Zadania:

• Segregacja/wywóz zbędnych rzeczy, czyszczenie wszystkich płaszczyzn i detali.
• Malowanie kluczowych pomieszczeń, silikonowanie, drobne naprawy.
• Przegląd oświetlenia i doposażenie punktów świetlnych.
• Kontrola instalacji wod.-kan. i elektrycznych (szczególnie przy najmie).

Home staging i aranżacja (10 do 14 dni)

Cel i zakres: Zwiększenie atrakcyjności wizualnej poprzez modyfikacje niskokosztowe: odpersonalizowanie, uporządkowanie, właściwe strefowanie i oświetlenie. Eliminujesz elementy przytłaczające, eksponujesz atuty (balkon, ekspozycję, wysokość, mikro‑strefy do pracy). Dodajesz zielone rośliny, tekstylia, neutralne dodatki; rearanżujesz meble, by poprawić czytelność układu. W praktyce zarządców najmu i firm stagingowych to standardowy zestaw działań, który – według doświadczeń rynkowych – skraca czas ekspozycji oferty i sprzyja lepszym negocjacjom ceny. Treści branżowe konsekwentnie wskazują na znaczenie detali i światła dziennego, co widać w przewodnikach i studiach przypadków.

Zadania:

• Odpersonalizowanie stref, rearanżacja mebli, dodanie oświetlenia zadaniowego.
• Tekstylia i rośliny: wprowadzenie koloru w akcentach, utrzymanie neutralnej bazy.
• Uporządkowanie ciągów komunikacyjnych, zabudowy skrytej (schowki).
• Próbna aranżacja pod kadr fotograficzny (sprawdź ujęcia kluczowych pokoi).

Sesja zdjęciowa i wideo (7 do 10 dni)

Cel i zakres: Materiał zdjęciowy i, opcjonalnie, krótki film/ujęcia w pionie (Reels/Shorts), które zwiększają zasięg ogłoszenia i wskaźnik zapisów. Przygotowanie kadru: maksymalne doświetlenie, porządek na blatach, świeże tekstylia, detale w kuchni i łazience. Portfolio zdjęć obejmuje ujęcia ogólne, detale, balkon, widok z okien, klatkę schodową. Jeżeli budżet pozwala, rozważ usługi fotografa nieruchomości oraz spaceru 3D – to rośnie w oczekiwaniach nabywców/najemców w miastach wojewódzkich. W poradnikach dla właścicieli i firm zarządzających najmem podkreśla się znaczenie dobrej ekspozycji atutów (światło, kompozycja).

Zadania:

• Lista ujęć do wykonania; próba generalna ustawienia oświetlenia.
• Rewizja stanu czystości, detali i luster; przygotowanie balkonów/okien.
• Sesja w porze dziennej; selekcja i podstawowa korekta jasności/pionów.
• Opcjonalnie: wideo 30–60 s i spacer 3D.

5) Dokumenty i zgodność (3 do 7 dni)

Cel i zakres: Transparentność i kompletność dokumentacji skracają czas transakcji i budują zaufanie. Dla sprzedaży: podstawa własności, księga wieczysta, pełnomocnictwa (jeśli potrzebne), rozliczenia czynszu i mediów, potwierdzenia braku zaległości, informacja o wspólnocie/spółdzielni, karty gwarancyjne sprzętów. Dla najmu: wzór umowy, załączniki (lista wyposażenia, stan liczników), protokół zdawczo‑odbiorczy, oświadczenia dot. palenia/zwierząt, RODO kontaktowe. Dodatkowa wartość: instrukcje obsługi AGD, schemat bezpieczników, telefon do administracji – to redukuje „szum po wynajmie” i poprawia doświadczenie najemcy. Artykuły checklistowe dla właścicieli podkreślają wagę protokołów i list wyposażenia przy najmie.

Zadania:

• Skany dokumentów w PDF i wydruki do wglądu.
• Aktualne zaświadczenia o braku zaległości, stany liczników, regulaminy.
• Przygotowanie wzorów: lista wyposażenia, protokół odbioru, instrukcje.

Ogłoszenie, publikacja i prezentacje (0 do 3 dni i później)

Cel i zakres: Tworzysz opis zgodny z zasadą „funkcja–cecha–korzyść”, oparty na danych z części 1–4. Przewodni akapit powinien komunikować trzy główne atuty (np. ekspozycja, balkon, miejsce postojowe). W tytule stosujesz słowa akcji i mierzalne wyróżniki (np. „balkon 8 m²”, „po remoncie 2023”). Zdjęcia układasz w sekwencji od najsilniejszych ujęć. W publikacji korzystasz z serwisów o największym zasięgu i rozważasz promowanie ogłoszenia w szczytach tygodnia. W prezentacjach dbasz o światło, zapach i przewiew. Działania optymalizujesz w oparciu o CTR, liczbę zapisów/wiadomości i umówione prezentacje. Praktyka firm zarządzających najmem wskazuje, że detale atmosfery podczas prezentacji (światło, zapach, temperatura) dostrzegalnie wpływają na decyzje zwiedzających.

Zadania:

• Tytuł i opis z wyróżnikami; selekcja 12–18 zdjęć; ewent. wideo.
• Publikacja w 2–3 serwisach; test A/B pierwszego zdjęcia i tytułu.
• Kalendarz pokazów i szablony odpowiedzi; re‑aranżacja na czas wizyt.

Harmonogram zbiorczy i metryki

Horyzont czasowy:

– Strategia/badanie rynku: T–30 do T–21.
– Porządki i naprawy: T–21 do T–14.
– Staging/aranżacja: T–14 do T–10.
– Sesja zdjęciowa/wideo: T–10 do T–7.
– Dokumenty i zgodność: T–7 do T–3.
– Publikacja i prezentacje: T–3 do T–0 oraz bieżąca optymalizacja do sprzedaży/najmu.

KPI: czas do pierwszych 5 zapytań, CTR ogłoszenia, liczba zapisów/udostępnień, liczba prezentacji/tydzień, czas do oferty, różnica między ceną ofertową a transakcyjną.

FAQ